Vous envisagez de vous lancer dans la location saisonnière ? Louer son logement sur Airbnb est loin d’être gagné d’avance. En effet, votre statut de copropriétaire pourrait bien mettre un frein à vos ambitions ! La multiplication des locations de courte durée dans les copropriétés soulève de nombreuses questions juridiques et pratiques. Entre règlement de copropriété, clause d’habitation bourgeoise et accord des voisins, les obstacles peuvent être nombreux avant de pouvoir proposer votre bien sur la plateforme.
Règlement de copropriété
En tant que propriétaire souhaitant louer votre bien sur Airbnb dans un immeuble en copropriété, votre premier réflexe devrait être de consulter le règlement de copropriété. Ce document peut contenir des clauses spécifiques concernant la location de courte durée.
Si le règlement stipule expressément que la location des meublés de tourisme est interdite dans l’immeuble, vous ne pourrez pas louer votre bien sur Airbnb. Certains anciens règlements peuvent utiliser des termes comme « interdiction de commerces garnis » qui ont le même effet.
En l’absence de mention spécifique ou de clause d’habitation bourgeoise, le principe de liberté s’applique. Vous pouvez alors envisager de louer votre bien sur Airbnb.
Il est important de noter que toute modification du règlement concernant l’autorisation ou l’interdiction des locations de courte durée nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale.
Clause d’habitation bourgeoise
Généralement, une clause d’habitation bourgeoise restreint l’usage de l’immeuble à l’habitation uniquement. Cela signifie que la location saisonnière, considérée comme une activité commerciale, peut être interdite. La Cour de cassation a confirmé cette interprétation dans un arrêt du 27 février 2020, renforçant l’interdiction des locations de courte durée dans les immeubles à destination bourgeoise.
Cependant, la situation peut être plus nuancée si votre règlement de copropriété autorise certaines activités professionnelles ou commerciales. Même dans ce cas, la jurisprudence tend à être restrictive. Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 a jugé que la rotation fréquente de locataires sur de courtes périodes n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage mixte.
Clause d’habitation bourgeoise exclusive
Si votre règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, vous ne pourrez pas louer votre logement sur Airbnb ou toute autre plateforme de location saisonnière. Cette clause interdit formellement tout usage commercial des biens dans la copropriété, y compris la location à court terme.
Pour être valide, la clause doit préciser les restrictions qu’elle impose. Sans cette liste détaillée, elle pourrait être requalifiée en clause d’habitation bourgeoise simple, moins restrictive.
Clause de consentement préalable
Vous devez être attentif aux clauses de consentement préalable dans votre règlement de copropriété. Ces clauses peuvent exiger l’obtention de l’accord de l’assemblée générale avant toute location.
Si votre règlement comporte une telle clause, vous devrez suivre cette procédure :
- Consulter le règlement de copropriété
- Demander l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
- Présenter votre projet de location Airbnb aux copropriétaires
- Obtenir l’approbation de la majorité des copropriétaires
L’obtention de cet accord est cruciale pour éviter tout litige futur avec votre copropriété. Sans cette autorisation, vous vous exposez à des sanctions potentielles.
Troubles du voisinage
Même sans interdiction explicite dans les statuts de la copropriété, vous devez veiller à la tranquillité de vos voisins lors de locations Airbnb. Les nuisances sonores causées par vos locataires peuvent engager votre responsabilité envers la copropriété.
Prouver ces troubles de voisinage reste complexe et nécessite plusieurs étapes :
- Constat d’huissier confirmant l’existence d’une annonce de location pour votre appartement durant les périodes de trouble
- Mise en demeure
- Action en justice
La copropriété peut vous tenir responsable des nuisances causées par vos locataires Airbnb, même si la location est autorisée. Assurez-vous d’établir des règles claires pour vos locataires afin de préserver la tranquillité du voisinage, et ainsi éviter tout conflit avec votre voisinage.
S’il n’y a pas de contre-indications avec ma copropriété, cela veut dire que je peux louer ?
Même si votre règlement de copropriété ne s’oppose pas explicitement à la location de courte durée, vous devez rester vigilant sur d’autres aspects légaux. Depuis 2019, de nombreuses villes françaises ont instauré une limite de 120 jours par an pour la location d’un logement entier sur des plateformes comme Airbnb. Cette mesure vise à préserver l’équilibre du marché locatif local.
Voici quelques points à considérer avant de vous lancer :
- Vérifiez si votre ville figure sur la liste des communes appliquant cette restriction.
- Assurez-vous de respecter les réglementations locales en matière de déclaration et d’enregistrement.
- Tenez-vous informé des évolutions législatives, car les règles peuvent changer rapidement dans ce domaine.