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Sécuriser le financement de travaux

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La sécurisation du financement d'un projet passe tout d'abord par le choix du type de compte : compte unique ou compte séparé.

Le compte unique

Les arguments des partisans du compte unique  sont les suivants :

1. Le compte unique permet au syndic de bénéficier des intérêts produits par la trésorerie courante des copropriétés, intérêts qui – sans cela – ne profiteraient qu’au banquier. Le compte unique permet de baisser le niveau des honoraires de syndics demandés aux copropriétaires.

2. Le compte unique facilite – pour le syndic – la gestion des paiements et limite les contrôles comptables. De ce fait, il permet – là encore – de pratiquer des honoraires plus faibles.

3. Avec le compte unique on peut disposer d’un système de sous-compte bancaire qui permet d’obtenir les avantages du compte séparé (transparence) sans les éventuelles conséquences en terme de coût de gestion.

Malheureusement, plusieurs dérives ont pu être observées vis-à-vis de l’utilisation de ce compte unique par certains syndics, la principale étant le gonflement inutile de ce compte unique permettant ainsi d’augmenter les revenus liés aux placements des fonds sans que cela bénéficie aux copropriétés concernées.

Cette dérive peut se manifester sous plusieurs formes :

  • un budget surévalué;
  • retard dans le paiement de prestataires ou de fournisseurs (pénalités payées par la copropriété) ;
  • décalage temporel important entre le vote des travaux et la mise en chantier ;
  • absence de placement de ces fonds aux profits des syndicats de copropriétaires.

Le montant du préjudice pour une copropriété dotée d’un syndic indélicat peut s’avérer extrêmement important : il est donc indispensable que le syndicat de copropriété soit vigilant quant à l’utilisation des fonds versés sur un compte unique. Une solution alternative existe : le compte séparé.

Le compte séparé

Ce compte est ouvert non pas au nom du syndic mais à celui du syndicat de copropriété. La loi SRU de 2000 impose à chaque syndic l’ouverture d’un tel compte mais il s’en fait généralement dispenser par un vote en assemblée générale.

Le compte bancaire séparé incite à gérer au mieux les copropriétés :

  • en bannissant les budgets surévalués, les paiements différés, les travaux eux aussi différés ;
  • en limitant le montant des fonds « indisponibles » à leur strict nécessaire ;
  • en plaçant ces fonds aux profits des copropriétaires ;
  • en favorisant une transparence totale des dépenses et des recettes.

Par ailleurs le compte séparé exige plus de rigueur de la part des syndics, ce qui est une bonne chose :

  • appels de fonds lancés en temps et en heure ;
  • recouvrement rapide des impayés.

La mise en place de l’obligation de fonds travaux

La loi ALUR introduit l’obligation d’ouvrir un compte séparé sans dérogation possible pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux avec possibilité du choix du banquier.

Le choix du banquier se vote à la majorité absolue.

Pour les copropriétés de moins de 16 lots, la loi maintient la possibilité de déroger à l’ouverture d’un compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots, avec obligation – dans ce cas – d’ouvrir un sous-compte individualisé et d’adresser les relevés bancaires au président du conseil syndical.

Bien évidemment, les copropriétés de moins de 16 lots peuvent également faire ouvrir elles aussi un vrai compte séparé.

À noter que dans ces copropriétés :

  • le syndic ne peut pas prendre d’honoraires supplémentaires s’il n’obtient pas la dérogation ;
  • le syndic doit ouvrir un sous-compte individualisé sans compensation possible s’il obtient la dérogation à l’ouverture d’un compte séparé ;
  • le conseil syndical a alors accès au relevé bancaire de ce sous-compte.

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