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Prêts collectifs

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Pendant des années, il y a eu deux régimes ou types de prêts en copropriété : les prêts collectifs dits à adhésion individuelle et les prêts collectifs dits à adhésion obligatoire. La réglementation a changé récemment.

Les prêts collectifs dits à adhésion individuelle

Ces prêts étaient décidés en assemblée générale, mais ne s’appliquaient qu’à ceux qui souhaitaient en bénéficier. Le prélèvement des sommes dues à la banque se faisait directement sur le compte de chaque bénéficiaire par la banque elle-même.

Les prêts collectifs dits à adhésion obligatoire

Ces prêts s’imposaient à tous et, au cas où certains copropriétaires ne payaient pas leur quote-part, c’est la solidarité des autres copropriétaires qui était mise en œuvre en attendant le recouvrement par voie judiciaire.

Les problèmes

De nombreux abus concernant le deuxième type de prêts sont apparus  :

  • prêts chers imposés – même à la majorité simple – à tous, y compris à ceux qui pouvaient avoir des financements propres plus intéressants ou même des subventions ;
  • solidarité financière en cas de défaillance de certains copropriétaires ;
  • collusion entre certaines banquiers et leurs filiales syndics.

La nouvelle donne

La loi de 1965 a récemment été complétée par cinq articles (articles 26-4 à 26-8) et le décret de 1967 a lui aussi été précisé par un décret en date du 11 mars 2013.

Pour quels types d’opérations peut être contracté un prêt collectif ?

Le prêt collectif peut être demandé :

  1. Pour les travaux votés par l’assemblée générale.
  2. Pour les travaux privatifs d’intérêt collectif (exemple : changement des fenêtres pour des fenêtres isolantes).
  3. Mais aussi pour les acquisitions votées par l’assemblée générale (exemple : acquisition d’un local pour faire une loge).

Peut-on voter un prêt qui s’impose à tous les copropriétaires, même ceux qui n’en veulent pas ?

Non, ce n’est plus possible. Comme on le verra dans le détail au point suivant, il est désormais impossible (sauf exception, voir ci-après) d’imposer à ceux qui ne le veulent pas ou qui sont absents d’être tenus au remboursement d’un prêt qui n’aura pas été voté à l’unanimité de tous les copropriétaires. C’est le principal apport de la loi (avant 2012, la loi était muette sur ce point, ce qui provoquait des abus). Ceci dit, comme on le verra, on peut très bien voter un prêt qui concerne uniquement ceux qui le veulent.

Il y a à cela une seule exception. Un prêt collectif peut, en effet, être voté en cas de subvention publique dans le but de préfinancer ces subventions. Dans ce cas (et dans ce cas seulement) le prêt peut être voté à une majorité simple et s’imposer, malgré tout, à l’ensemble des copropriétaires, même les opposants et absents.

Explication : dans certaines copropriétés, l’État et les collectivités versent des subventions au syndicat en cas de gros travaux (par exemple, précisément, en cas de rénovation énergétique ambitieuse). Ces subventions sont cependant versées uniquement à la fin des travaux. Il est donc nécessaire de préfinancer ceux-ci avant de pouvoir percevoir les aides. Ce sont ces prêts dit de préfinancement qui peuvent être votés à une majorité simple et s’imposer néanmoins à tous les copropriétaires.

Comment voter un prêt qui ne concernera que ceux qui veulent adhérer au prêt ?

On peut avoir deux situations :

  1. Soit le prêt est voté à l’unanimité et – dans ce cas – il concernera tous les copropriétaires (sans problème puisque tout le monde sera d’accord).
  2. Soit il n’est pas voté à l’unanimité et – dans ce cas – il concernera uniquement ceux qui adhéreront à ce prêt .

La loi impose simplement – dans ce deuxième cas – que le prêt soit voté à la même majorité que celle nécessaire pour le vote des travaux ou autres opérations liées au prêt. Par exemple, s’il s’agit de gros travaux de ravalement votés à la majorité simple, le prêt sera – lui aussi – voté à la majorité simple.

Les copropriétaires qui souhaitent adhérer au prêt sont-ils obligés d’adhérer au prêt pour la totalité de leur quote-part ?

Non. Si votre quote-part est de 10 000 € et que vous n’avez besoin que de 5 000 €, vous pourrez souscrire pour 5 000 € seulement.

Si certains copropriétaires qui ont adhéré au prêt ne payent plus leurs remboursements que se passe-t-il ?

La loi oblige les syndicats de copropriétaires qui signent un prêt à être couverts par une « caution ». La caution prend en charge les défaillances éventuelles de tel ou tel emprunteur. Grâce à ce dispositif, les autres copropriétaires ne peuvent pas être appelés à payer la défaillance d’un ou plusieurs des emprunteurs. Il n’y a pas de solidarité.

NB : la caution doit permettre de garantir en totalité, sans franchise et sans délai de carence les impayés. Le syndicat des copropriétaires ne peut donc pas être appelé à payer le moindre centime d’euro en cas de défaillance d’un copropriétaire.

En cas de vente, doit-on rembourser le prêt ou peut-on le transmettre à son acquéreur ?

En principe, en cas de vente, il faut rembourser le prêt. Néanmoins, avec l’accord du prêteur (la banque) et de la caution, le prêt peut être transféré à l’acquéreur (si celui-ci le souhaite, bien sûr).

Comment obtenir plusieurs offres de prêt

Il est important que les copropriétaires aient plusieurs offres de prêt : lorsque vous savez que de gros travaux seront proposés au vote de la prochaine assemblée générale, n’oubliez pas de demander au syndic plusieurs offres concurrentes.

Comment faire jouer la concurrence

La concurrence doit porter sur plusieurs points :

  • sur le taux effectif global, dit TEG qui intègre tous les frais ;
  • mais aussi sur la caution ;
  • et sur les modalités de gestion (celles-ci pouvant vous permettre, si elles sont adaptées, de négocier les honoraires de syndic).

Même si vous n’êtes pas vous-même intéressé par le prêt, il faut négocier un bon prêt pour deux raisons :

  • cela facilitera le vote des travaux jugés nécessaires ou indispensables ;
  • cela aidera grandement ceux qui sont obligés d’avoir recours à un prêt collectif (personnes âgées ou primo-accédants, par exemple).

Les syndics peuvent-ils demander des honoraires en cas de prêt collectif ?

Oui les syndics peuvent prendre des honoraires. Cela doit être soit prévu dans le contrat de syndic, soit voté spécifiquement en assemblée générale.

À noter que ces frais sont imputables uniquement à ceux qui ont adhéré au prêt.

La banque est-elle obligée d’accepter de prêter à tous ceux qui le souhaitent ?

Dans le cadre d’un prêt collectif avec caution, les banques ne sont pas obligées d’accepter de prêter à tout le monde. En général, elles écartent les copropriétaires débiteurs de charges depuis plusieurs mois ou bien ceux qui ont fait l’objet d’un signalement d’incident bancaire (fichier « Banque de France »). Néanmoins – en général également – elles sont plutôt « accueillantes » et ne se préoccupent pas de savoir si les personnes qui souhaitent le prêt ne sont pas déjà en surendettement ou ne sont pas retraitées. D’où d’ailleurs, pour ces personnes, l’intérêt de ce type de prêt collectif.

L’éco-PTZ collectif

Cette modification de la loi de 1965 va également permettre aux copropriétés de contracter des prêts collectifs à taux zéro dont le principe a été introduit dans la loi des finances rectificative de 2011, et ne devrait entrer en vigueur que cette année !

En ce qui concerne le prêt collectif à taux zéro, les travaux doivent être des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (article 25 g de la loi du 10 juillet 1965) ou des travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l’immeuble à condition que 75 % des quote-parts de copropriété soient comprises dans les lots affectés à l’habitation, à titre de résidence principale.

Le montant du prêt est plafonné à 30 000 € par logement. Un copropriétaire ne pourra pas bénéficier de l’Eco-PTZ collectif s’il a déjà bénéficié d’un Eco-PTZ à titre individuel.

Les travaux finançables sont les mêmes que ceux de l’Eco-PTZ individuel sauf qu’une seule action d’économie d’énergie est éligible aux prêts alors qu’un bouquet de travaux est requis pour un prêt individuel.

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