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La surélévation et le financement des travaux

Merli

Encore rare en France, la surélévation est une technique qui existe depuis très longtemps et qui est même assez courante dans d’autres pays : la Suisse, la Suède, l’Autriche et la Grande Bretagne. Les problèmes actuels liés à la surélévation sont, en France, essentiellement liés à la législation.

La surélévation, et plus largement la densification, est une solution pour lutter contre l’étalement urbain et créer de nouveaux logements dans des zones où la demande est très tendue, et ainsi participer au développement durable des territoires. Mais la surélévation est aussi un moyen pour financer la rénovation énergétique de sa copropriété.

Droit à construire résiduel

Une copropriété qui possède un droit à construire résiduel possède « un trésor caché ». En effet, la copropriété peut le valoriser de différentes manières : soit en l’exploitant elle-même pour créer de nouveaux lots qu’elle revend, soit en le cédant à un tiers qui se charge de la construction des nouveaux lots contre rémunération.

Les fonds reçus peuvent être utilisés pour des travaux de rénovation énergétique : amélioration de l’isolation thermique des murs, des toitures, des planchers bas, remplacement des fenêtres par du matériel plus performant et changement des chaudières plus économes et plus performantes !

Étudier la faisabilité d’un projet

Faisabilité administrative et juridique

Il était quasiment impossible jusqu’à présent de surélever une copropriété d’un étage, ceci pour une bonne raison : les copropriétaires du dernier étage avaient un droit de véto !

Or, pouvoir surélever une copropriété d’un étage peut constituer un bon moyen pour financer de gros travaux, donc rénover cette copropriété sans frais pour les copropriétaires en place.

Suite à la publication de la loi ALUR, voici comment évolue l’article 35 de la loi de 1965, qui profite à chacun :

  • les copropriétaires du dernier étage n’ont plus un droit de véto ;
  • en contrepartie ils auront un droit de préférence pour acquérir le nouveau logement, par exemple, en vendant leur ancien logement, ou même le droit de construire, tout en percevant éventuellement une indemnité pour trouble de jouissance.

Faisabilité technique

La finalité de ces opérations est de financer la requalification énergétique, mais aussi tout ou partie des rénovations nécessaires ; le préalable est donc d’établir un prévisionnel des travaux. La pièce maîtresse de cet ensemble est l’audit énergétique qui permet d’établir les différents scénarios de travaux et les retours d’économies attendus.

Le syndicat des copropriétaires s’assurera de la faisabilité technique du projet de surélévation sous tous ses autres aspects (aptitude de la structure à supporter cette surcharge, etc.), respect des nouvelles normes et réglementations techniques (accessibilité des bâtiments, sécurité incendie, électricité…).

Ces étapes confiées en complément de mission à l’architecte doivent permettre d’identifier également et le plus tôt possible les autres « infranchissables » susceptibles de remettre en cause la faisabilité du projet.

Faisabilité financière

Le syndicat des copropriétaires qui cède son droit à construire pourra éventuellement constituer une entité pouvant réaliser le portage financier de l’opération : SCCV (Société civile de construction vente), SCI, SCIA (Société civile immobilière d’attribution) ou SAS.

L’équation gagnante est simple :

Coût de la rénovation + coûts annexes + coût de la surélévation = prix de vente des logements créés + bonus (lorsque c’est possible).

Actualités

La nouvelle version du Bilan Initial de Copropriété (BIC) est enfin disponible !
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07-06-16 Publication des textes relatifs à l’individualisation des frais de chauffage : l’analyse de l’ARC
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15-02-16 Communiqué de presse de l’ARC relatif à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage
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