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Créer un fonds travaux en copropriété

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On sait qu’en copropriété, les votes concernant les gros travaux sont difficiles pour des raisons qui sont toujours les mêmes : ménages modestes, ménages surendettés, retraités, propriétaires bailleurs peu intéressés par les gros travaux, etc.

Importance du fonds travaux

C’est pourquoi épargner collectivement présente deux effets bénéfiques :

  • Le premier est psychologique : quand on a mis de l’argent de côté pour des travaux, on vote plus facilement les travaux.
  • Le deuxième est tout simplement financier : si une partie des travaux est déjà financée, il est plus facile de voter les travaux.

Loi ALUR : le fonds travaux devient obligatoire

Une des innovations majeures de la loi ALUR est le fonds travaux obligatoire, à partir de la cinquième année d’existence des copropriétés.

Ce fonds dont le niveau minimum est très modeste (5 % par an, soit en moyenne 100 €) est le seul moyen d’éviter la « catastrophe » en matière de gros travaux : absence de décision ; puis travaux en urgence ; puis impayés.

À noter : ce fonds est attaché au lot, c’est-à-dire qu’en cas de vente il ne sera pas remboursé au vendeur, ce qui est normal puisqu’il permet de financer les gros travaux.

La loi prévoit que les sommes recueillies devront être déposées sur un compte spécial « rémunéré ». Mais cela ne sera pas suffisant : se posera le problème des placements et de la fiscalité. Des actions sont déjà engagées pour obtenir la mise en place d’un PEC (Plan d’Épargne Copropriété).

L’entrée en vigueur du fonds travaux doit avoir lieu avant le 1er janvier 2017.

Un guide complet sur le fonds travaux

L’indispensable fonds travaux

Placements des fonds épargnés et honoraires de syndic

Les placements

Il n’y a malheureusement pas de fiscalité adaptée à ces placements. Ceci peut poser un problème : si le placement retenu par la copropriété ne prévoit pas de prélèvement libératoire (c’est-à-dire des prélèvements à la source, par le banquier lui-même, des impôts attachés aux intérêts perçus), il faudra que chaque copropriétaire déclare chaque année les intérêts perçus, ce qui oblige le syndic à adresser à chacun une attestation. Cela rend donc assez lourd le dispositif.

Le livret A d’épargne – malheureusement plafonné à 76 500 € – ou les SICAV de trésorerie sont pour l’instant les outils les plus adaptés.

D’autres produits financiers peuvent induire des formalités de déclaration refacturées aux copropriétés par les syndics.

Les honoraires du syndic

Les syndics professionnels prélèvent tous des honoraires de gestion sur les fonds placés. En effet, ils sont, en principe, censés déclarer à leur caisse de garantie la totalité des fonds qu’ils détiennent, et devraient donc payer une prime supplémentaire dès qu’ils déclarent des fonds placés.

Certaines dérives ont cependant pu être observées :

  1. Certains syndics ne déclarent pas tous les fonds détenus.
  2. La garantie correspondante coûte au maximum 0,43 % alors qu’il est parfois demandé entre 1 à 1,5 % aux copropriétaires;
  3. Les syndics dont l’actionnaire principal est une banque n’ont en principe aucun frais, la banque assurant la caution de ce fonds de façon gratuite.

Aux copropriétaires de négocier en conséquence un taux intéressant (0,5 % des sommes placées, voire 0 % si le syndic appartient à une banque).

Mettre en place un fonds travaux efficace

Le fonds travaux est un outil indispensable à la bonne gestion des copropriétés, mais les sommes qui doivent y être versées sont souvent insuffisantes par rapport au montant des travaux nécessaires. Nous vous incitons donc à mettre en place un fonds travaux amélioré. Il vous permettra d’augmenter l’abondement du fonds travaux tout en maintenant les charges à un niveau constant. Ainsi, en gardant un effort financier constant pour les copropriétaires, vous pourrez alimenter un fonds travaux grâce à différentes ressources complémentaires :

  1. Les économies dégagées sur le budget annuel de fonctionnement grâce à une meilleure maîtrise des charges. Rappelons que selon la situation initiale, les économies peuvent aller de 5 à 30%. Vous pouvez, par décision d’AG, décider d’abonder le fonds travaux grâce aux économies dégagées, ce qui sera indolore pour les copropriétaires puisque les charges resteront constantes.
  2. Les produits éventuels dégagés : les produits ponctuels liés à des ventes (vente d’une loge de gardien par exemple) seront versés sur le fonds travaux au moment de la transaction. Pour les produits réguliers liés à des locations (antenne-relais par exemple), l’AG peut décider de les affecter au fonds travaux pour l’abonder régulièrement. Là encore, l’opération sera indolore pour les copropriétaires.
  3. Les éventuelles régularisations excédentaires de charges annuelles.

Mettre en place ce fonds travaux nécessite impérativement le respect des règles comptables applicables en copropriété : faites-vous aider.

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