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L’entretien des installations de chauffage et les contrats

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Un chauffagiste peut prendre en charge quatre types d’opérations, qui correspondent à 4 types de prestations : P1, P2, P3 et P4.

Un chauffagiste peut prendre en charge quatre types d’opérations, qui correspondent à 4 types de prestations : P1, P2, P3 et P4.

Prestation P1 Fourniture d’énergie
Prestation P2 Maintenance des installations (maintien en bon état de fonctionnement de l’installation) et conduite du chauffage (opérations de pilotage de la production et de distribution de la chaleur nécessaire pour obtenir les températures contractuelles dans les différents locaux et, le cas échéant, celle de l’eau chaude sanitaire)
Prestation P3 Garantie totale et renouvellement du matériel (gros entretien)
Prestation P4 Financement d’une rénovation de chaufferie

Il peut prendre en charge ces quatre types d’opérations, mais ce n’est pas obligatoire, ni forcément la solution optimale. Seul le P2 est obligatoire.

Pour inciter le chauffagiste à bien entretenir et bien régler l’installation (ce qui relève d’une prestation P2), on peut également négocier une clause d’intéressement qui fixe des objectifs en matière de consommations, objectifs que le chauffagiste devra respecter.

Quels sont les principaux types de contrats ?

Voici maintenant les différents types de contrats existants :

  • Le P2 : ce contrat le plus simple consiste juste en un contrat de conduite de chauffe et d’entretien de matériel. On appelle ce type de contrat un contrat P2 (P pour « prix »). Ces contrats sont souvent de courte durée (1 an). Tous les contrats intègrent au moins un P2.
  • Le P2 + P3 : au-delà du contrat simple, il existe des contrats qui incluent, en plus, le renouvellement du matériel. Ce sont les contrats P2 + P3. Ces contrats ont une durée forcément plus longue ; en effet, pour assurer le renouvellement du matériel le chauffagiste demande chaque année une provision qui doit lui permettre, le moment venu, de faire face aux grosses réparations ou de changement de matériel.
  • Le P1 + P2 : si le chauffagiste vous livre aussi le combustible, on parlera alors d’un contrat de fourniture et d’entretien dit P1 + P2.
  • Le P1 + P2 + P3 : là aussi, le chauffagiste peut assurer la livraison de combustible via un contrat P1.
  • Le (P1 +) P2 (+ P3) + P4 : au cas où un exploitant a rénové la chaufferie, il peut facturer un P4 qui correspond à un amortissement du matériel installé.
  • Clause d’intéressement : ni les contrats P2 ni les contrats P2 + P3 ne sont vraiment des contrats garantissant une gestion économe de l’énergie. En effet, le but de ces contrats est simplement de faire en sorte que cela fonctionne. C’est pourquoi, pour tenir compte des problèmes d’économies, il existe un type de clause particulier, dite clause d’intéressement.

Les contrats de chauffage courants

À quelques exceptions près, les contrats signés entre les copropriétaires et les chauffagistes restent flous sur un certain nombre de points, par exemple :

  • les opérations ou les travaux exclus du contrat ne sont pas clairement définis ;
  • un calendrier précis des opérations n’est pas joint au contrat ;
    le coût de main-d’œuvre, en cas de travaux hors contrat, n’est pas précisé clairement ni la détermination des coûts du matériel, etc.

De plus ils sont quasi systématiquement incomplets :

  • obligations de l’entreprise très insuffisantes, etc.
  • absence de pénalités en cas d’engagements non tenus.

Cette situation tient d’abord au fait que – contrairement à ce qui se passe dans le cadre des marchés publics – les obligations contractuelles de base sont très réduites en matière de marchés privés de chauffage.

Les bons P1 (fourniture d’énergie) existent-ils ?

En théorie, le prestataire est censé pouvoir négocier de meilleurs prix de l’énergie, prendre une marge raisonnable et vous proposer un prix restant moins cher que celui que vous pourriez négocier par vous-même. Mais en pratique, les prix proposés sont les mêmes que ceux accessibles hors contrat P1. Les clauses de type P1 rajoutent généralement de l’opacité au contrat et complexifient le suivi des consommations.

Qu’est-ce qui fait un bon P2 (entretien) ?

Un bon contrat P2 contient des obligations précises de moyen. En voici quelques exemples :

  • Bonne tenue du livret de chaufferie
  • Relève des consommations
  • Vérification du bon fonctionnement des appareils de mesure et de contrôle installés dans la chaufferie
  • Vérification du bon rendement des chaudières
  • Vérification de la régulation
  • Entretien régulier des chaudières
  • Ramonage du conduit de fumée
  • Contrôle du disconnecteur
  • Prévention de l’embouage
  • Entretien des postes d’adoucissement et de conditionnement d’eau
  • Prévoir les travaux au redémarrage du chauffage ou après la longue période d’arrêt du chauffage
  • Indexation des prix

Point de vigilance : comme le remplacement des équipements est facturé en plus, le prestataire peut être tenté de proposer des devis non justifiés de renouvellement du matériel. Un bon contrôle des devis proposés est donc indispensable.

Qu’est-ce qui fait un bon P3 (garantie totale) ?

Transparence

Un bon contrat P3 est dit « transparent ». Il précise :

  • la liste exhaustive du matériel sous garantie et du matériel hors garantie ;
  • les travaux devant obligatoirement être faits avant la fin de contrat avec un échéancier précis ;
  • le coût de la main-d’œuvre ;
  • la marge que prend le chauffagiste sur le matériel.

Il précise également qu’un rapport annuel sera établi, comprenant :

  • les factures du matériel installé pendant l’année ;
  • un récapitulatif de toutes les dépenses du chauffagiste ;
  • une prévision des travaux prévus pendant la prochaine saison de chauffe ;
  • un récapitulatif du solde P3 de la copropriété.

Enfin et surtout, ils prévoient une restitution totale, en fin de contrat, de l’argent qui n’a pas été utilisé.

Un contrat P3 non transparent obligera seulement le prestataire à rendre les installations, en fin de contrat, en bon état de marche.

Point de vigilance : dans le cas d’un P3 sans clause de restitution du solde en fin contrat, le chauffagiste a tout intérêt à ne pas investir dans la chaufferie. L’état de la chaufferie à l’issue du contrat peut donc être très dégradé. Un état des lieux contradictoires par un  bureau d’études à la s’impose alors.

Les bons P4 existent-ils (emprunt) ?

Pour vous proposer un P4, un chauffagiste va aller voir une banque, prendre une marge, et vous proposer son emprunt. Si la démarche est simplifiée pour la copropriété, l’intérêt économique par rapport à une négociation directe avec un organisme bancaire peut s’avérer faible.

Les clauses intéressantes pour tous les types de contrats

Les pénalités

Les pénalités sont un moyen efficace pour amener un chauffagiste à intervenir rapidement en cas de problème, et d’éviter de subir des coupures du chauffage ou d’eau chaude pendant plusieurs semaines. Les pénalités sont mises en place pour prévenir deux grands types de problèmes :

  • Températures des logements ou de l’eau chaude non conformes aux niveaux fixés dans le contrat.
  • Coupure du chauffage ou de la fourniture d’eau chaude (en absence de clauses de pénalités, certaines copropriétés subissent des coupures de plusieurs semaines, souvent en plein hiver).

Les pénalités sont retranchées des sommes dues au chauffagiste. En cas d’incapacité flagrante du chauffagiste à résoudre le problème, il est intéressant de pouvoir faire jouer un autre type de clause qui vous autorise, après un certain délai, à faire réaliser les travaux nécessaires par une autre entreprise, aux frais de votre propre chauffagiste.

L’intéressement

Une clause d’intéressement peut faire économiser les copropriétaires tout en rémunérant justement l’exploitant, à condition que certains problèmes soient analysés et traités au préalable. Voyez notre chapitre spécifique sur les contrats à intéressement.

Garanties de températures

Imposer à l’exploitant de respecter certaines températures, au niveau des logements et de la production d’eau chaude, peut vous éviter des surconsommations d’énergie. Ces clauses poursuivent le même but que la clause d’intéressement dont elles sont souvent complémentaires.

Elles ont toutefois l’avantage de pouvoir être mises en place de façon indépendante dans un premier temps (la préparation d’un contrat à intéressement prend du temps). Mais dans ces cas, elles sont un peu moins efficaces que quand elles sont couplées à un contrat à intéressement.

Textes réglementaires

Chaufferies (local, équipements)

  • gaz de moins de 70kW : Arrêté du 2 août 1977 ; concerne les toutes petites chaufferies au gaz ;
  • tous combustibles de plus de 70 kW : Arrêté du 23 juin 1978 ; concerne la grande majorité des chaufferies en copropriété; une lettre ministérielle précise que, lorsqu’elles conduisent à des « transformations immobilières importantes » les dispositions de l’arrêté ne sont pas applicables ;
  • tous combustibles de plus de 2MW : Arrêté du 25 juillet 1997, ajoute des dispositions supplémentaires à l’Arrêté du 23 juin 1978, essentiellement concernant la sécurité.

Entretien des chaufferies

Le code l’environnement, fixe des contraintes différentes selon la puissance des installations.

Pour les chaufferies d’une puissance supérieure à 400 kW, le code de l’environnement impose:

Pour les chaufferies d’une puissance comprise entre 4 et 400 kW, le code de l’environnement impose un entretien annuel des chaudières : Code de l’environnement _ R224 41 1 4 à 8

Remarque : le code de l’environnement parle de « chaudière »… qu’il définit comme « l’ensemble des chaudières » : pour déterminer les obligations concernant une installation, il faut donc faire la somme des puissances des chaudières : Code de l’environnement _ R224 20

Le code de l’énergie contient les principales dispositions réglementaires concernant les contrats d’entretien :  Code de l’énergie _ 241 1 à 11.

Réglementation thermique dans l’habitat existant

Les choix techniques à adopter lors d’une rénovation pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments sont encadrés par la réglementation thermique dans l’existant.

Ce sont en général les dispositions dites « élément par élément » de cette réglementation qui s’appliquent. Par exemple, si vous changez votre chaudière, vous êtes obligé d’installer une chaudière atteignant au moins une performance minimale. Cela concerne également : les fenêtres, les façades, les toitures, les réseaux de chauffages, la ventilation, les chauffages électriques, les ballons d’eau chaude.

Règlement sanitaire départemental 

Le règlement sanitaire départemental type contient plusieurs dispositions relatives au chauffage : entretien des chaudières, ramonage, etc. Le règlement de chaque département est disponible auprès de votre préfecture.

Guide sur les contrats de chauffage

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