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Les contrats à intéressement

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Le contrat à intéressement est un modèle incitant le gestionnaire à réaliser des économies d'énergie.

Le principe de l’intéressement est celui-ci :

  • Le client (la copropriété, en l’occurrence) et le chauffagiste se mettent d’accord sur un objectif de consommation pour le chauffage, pour une saison moyenne (par exemple, en île-de-France, 2 400 DJU ou degrés jours unifiés).
  • Si les consommations sont plus faibles que ce qui est prévu, alors le chauffagiste bénéficie d’une partie des économies (en général le tiers ou la moitié, mais les parties décident dans le contrat de ce qu’elles veulent) ;
  • Si les consommations sont supérieures, alors le chauffagiste devra prendre en charge tout ou partie de ce dépassement.

On le voit, le chauffagiste est intéressé aux résultats et il a tout intérêt à gérer convenablement les installations.

Le problème est donc de fixer un bon objectif (ni trop, ni trop peu) et de contrôler que les températures contractuelles sont bien respectées dans tous les logements.

Ce contrat de résultat pousse à une bonne gestion. Fini les chaudières non réglées, la surchauffe inutile, les déséquilibres thermiques entre appartements ! C’est donc un contrat vertueux dans son principe. On va voir cependant, que, pour que celui-ci ne soit pas un marché de dupes pour le client, il faut que le client puisse :

  • négocier certaines valeurs ou dispositions contractuelles ;
  • contrôler certains points ;
  • éviter certains pièges.

Un contrat gagnant-gagnant

D’un côté, le client est assuré d’avoir, sur le long terme – et pas seulement la première année –, un chauffagiste économe qui, pour cela, est obligé de maintenir les installations en parfait état.

De son côté, le chauffagiste est assuré d’avoir un contrat financièrement intéressant et de toucher le bénéfice de ses bonnes performances.

On le voit, il s’agit, en principe, d’un contrat vertueux. Mais, pour y parvenir concrètement, il va falloir réunir certaines conditions.

Bien négocier son contrat à intéressement

Le calcul de l’intéressement

L’objectif de consommation, que l’on appelle le « NB » est fixé pour un hiver moyen. En Île-de-France, on prend généralement 2 400 DJU (voir la page sur le BES, indispensable pour bien négocier une clause d’intéressement).

Après chaque saison, on va calculer l’intéressement de cette façon :

  1. On va pondérer le NB en fonction de la saison réelle : l’objectif pondéré est le N’B.
  2. On va comparer le N’B à la consommation réelle (le NC). Si NB = 1 000 000 kWh pour 2 400 DJU et que la saison a, en fait, été de 2 200 DJU, N’B sera de 1 000 000 × 2 200 DJU / 2 400 DJU = 916 667 kWh.

Enfin, on répartit l’écart de consommation entre l’objectif et la consommation réalisée selon les clauses du contrat.

Copropriétés avec ECS collective : les astuces liées au « q »

De nombreux immeubles disposent à la fois du chauffage collectif et de l’eau chaude collective produite avec la (ou les) même(s) chaudière(s).

Il n’est donc pas toujours possible, dans ce cas, de dissocier les calories utilisées pour le réchauffement de l’eau chaude sanitaire (ECS) de celles utilisées pour le chauffage.

Donc, pour connaître la part exacte de combustible utilisé pour le chauffage, il va falloir retirer la part de combustible utilisé pour produire l’eau chaude sanitaire, ceci en déterminant un forfait de réchauffement par mètre cube. Ce forfait s’appelle « q » (q pour « quantité forfaitaire »).

On part du principe (physique) que pour élever la température de l’eau froide (7 à 12 °C) à une température de 55 °C, il faut une moyenne de 60 kWh (ou équivalent). Ensuite, il faut prendre en compte les paramètres de chaque installation, le rendement des chaudières, le calorifugeage des tuyaux, la longueur des tuyaux, le « bouclage » de l’installation. Il s’agit là d’une analyse délicate et souvent faite à la va-vite qui explique que le « q » soit souvent très approximatif et, surtout, favorable au chauffagiste.

En pratique, comme vous le savez si vous avez déjà lu la page sur le BES, on peut prendre en général un petit « q » d’une valeur :

  • 12 l de fioul ;
  • de 120 à 130 kWh pour une chaudière gaz ;
  • 95 kWh pour un échangeur de chauffage urbain.

Pour certains réseaux d’eau chaude, très longs, une valeur de 140 ou 150 kWh peut se justifier. Mais fixer une valeur anormalement élevée pour le petit « q » est souvent un moyen pour le chauffagiste de baisser artificiellement la part affectée au chauffage, et donc d’atteindre plus facilement son objectif de consommation sans l’inciter à la rigueur de gestion nécessaire. Par exemple : si la consommation globale du combustible a été de 150 000 kWh et que la consommation d’eau a été de 400 m3, cela va donner :

  • avec un « q » à 130 kWh, la consommation d’énergie pour le chauffage est estimée à : 150 000 – 130 × 400 = 98 000 kWh
  • avec un « q » à 100 kWh, la consommation d’énergie pour le chauffage est estimée à : 150 000 – 100 × 400 = 110 000 kWh

L’autre inconvénient majeur est que la copropriété va payer son eau chaude trop cher.

Garantir des températures suffisantes dans les logements

Pour éviter d’être surchauffé ou trop peu chauffé, il faudra mettre un « gendarme » dans certains logements (ceux bien connus pour être surchauffés ou ceux bien connus pour être sous-chauffés).

Contrairement à ce que l’on peut penser, les logements surchauffés ne sont pas plus intéressants que les logements sous-chauffés. S’il y a surchauffe, c’est que le NB est calculé trop largement ; dans ce cas, le chauffagiste n’a pas intérêt à une gestion rigoureuse, car on verrait vite que le NB est surévalué, ce qui entraînerait une renégociation. Le résultat, dans ce cas-là, est que les économies globales restent faibles.

Pour revenir à nos « gendarmes », précisons que ceux-ci sont soit de simples thermographes installés ponctuellement dans certains logements à la demande du client (le syndicat des copropriétaires), soit des « boîtes blanches » qui ont la taille d’une grosse capsule (mini-ordinateurs qui enregistrent toute l’année les températures, à intervalles réguliers). Ces modes de contrôle doivent être prévus à la charge de l’exploitant dans les contrats.

Il faudra donc être très vigilant sur la régulation du chauffage, et négocier avec le chauffagiste la pose de sonde de température dans des appartements témoins. Déterminez bien avec le technicien où vont être placées les sondes.

Comment fixer le NB ?

Il ne faut pas que celui-ci soit trop haut ou trop bas. S’il est trop haut, le client ne fera pas d’économies et le chauffagiste ne sera pas incité à gérer rigoureusement les installations. S’il est trop bas, le chauffagiste risque d’être tenté, lui aussi, de chauffer au plus bas…

Tout d’abord, il est indispensable de connaître précisément les consommations des années passées et donc de réaliser son BES.

Parallèlement, il faut identifier les conditions de fonctionnement des années passées et à venir, notamment au niveau :

Pour les années passées, il est important également de noter tous les problèmes ponctuels ou récurrents ayant eu un impact sur la consommation.

Bref, il est en général inadmissible qu’un chauffagiste vous propose une baisse de 10 % quand on peut atteindre dans certains cas 30 à 40 % d’économies.

Si vous procédez ainsi, il faudra évidemment exiger des instruments de contrôle des températures dans les logements durant cette première saison, de façon à être sûr qu’il n’y aura pas de surchauffe. Comme on l’a déjà vu, certains chauffagistes peuvent avoir tendance à surchauffer…

Renégociation automatique du contrat

Tout contrat d’exploitation de chauffage ou de climatisation doit faire l’objet d’un avenant lorsqu’une économie de combustible ou d’énergie supérieure à 10 % par rapport à la consommation initiale fait suite à :

  • la mise en œuvre d’énergies ou de techniques nouvelles ;
  • la réalisation de travaux d’amélioration ;
  • l’adoption de dispositions relevant de la technique.

Cet avenant a, notamment, pour effet de définir les nouvelles clauses contractuelles de paiement du combustible ou de l’énergie (article L. 241-5 du Code de l’énergie). Dans ce cas-là, le NB doit être renégocié, même en cours de contrat.

Vous voici maintenant armé pour négocier un bon contrat à intéressement et faire baisser vos consommations de chauffage – mais aussi de chaleur nécessaire à l’eau chaude – d’environ 20 % (et plus, si la situation était très dégradée).

Nous avons vu, cependant, que rien n’est automatique et qu’il est absolument indispensable de bien contrôler certains points, non seulement au départ, mais aussi tout au long du contrat.

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