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DPE collectif et audit énergétique obligatoire

Maison Restauration et Bilan Energetique

La loi Grenelle 2 a instauré l’obligation de faire procéder à un Diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ou à un audit énergétique avant le 1er janvier 2017.

Quelles sont les copropriétés concernées par les audits énergétiques obligatoires ?

Les audits sont obligatoires pour les bâtiments à usage principal d’habitation d’un immeuble ou groupe d’immeubles en copropriété dont la date de dépôt du permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, et qui ont les trois caractéristiques suivantes simultanées :

  1. 50 lots (principaux et annexes) ou plus ; on doit compter tous les lots inscrits sur le règlement de copropriété qu’ils soient raccordés ou non au chauffage (même les caves, les parkings, les commerces, etc.) ;
  2. à usage principal d’habitation c’est-à-dire que la surface des lots à usage d’habitation doit représenter plus de la moitié de la surface hors œuvre nette totale ;
  3. avec une installation collective de chauffage (ou de climatisation) ; l’arrêté précise – curieusement – qu’une copropriété est dite disposer d’une installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 % des lots à usage d’habitation (donc si 85 % des lots à usage d’habitation sont desservis ce n’est pas une installation dite collective…).

Les copropriétés avec chauffage collectif de 49 lots ou moins sont astreintes, de leur côté, à faire procéder à un simple Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) tel que le stipule le décret du 3 décembre 2012 (voir ci-dessous).

Quels lots prendre en compte ?

Le nombre de lots à comptabiliser concerne aussi bien les lots principaux (logements et commerces) que les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots non raccordés au chauffage collectif.

Exemple

Une copropriété de 16 logements et 2 commerces avec 16 parkings et 16 caves, soit en tout 50 lots, est concernée par l’obligation d’audit.

A l’issue de cet audit des préconisations adaptées à chaque immeuble en matière de travaux d’économies d’énergie seront présentées aux copropriétaires afin de les éclairer et – ensuite – les inciter à voter des travaux.

Le DPE collectif

Depuis 2006 le DPE est obligatoire en cas de vente ou de location et doit « renseigner » les acquéreurs ou locataires sur la « qualité » du logement.

Curieusement les textes prévoyaient qu’en cas de chauffage collectif, il fallait faire un DPE individuel (propre à un seul logement), ce qui n’avait pas grand sens.

Le DPE individuel perdant l’essentiel de son intérêt dans des logements équipés d’un chauffage collectif,  la loi dite Grenelle 2 a introduit le concept DPE collectif se substituant au DPE individuel pour les immeubles avec chauffage collectif.

Le DPE collectif peut remplacer un DPE individuel dans le cas d’une vente ou d’une location: on a donc un seul DPE à faire par copropriété, et non plus un DPE pour chaque logement.

Texte du décret du 3 décembre 2012: joe_20121205_0015.

L’audit énergétique obligatoire : présentation du dispositif

Avertissement: avant de lire ce qui suit,nous vous conseillons de lire la page sur l’audit énergétique « classique », ce qui vous permettra de mieux voir les apports et les lacunes de l’audit énergétique obligatoire.

Le contenu de l’audit obligatoire a été précisé :

Prise en compte du bâti

L’audit obligatoire, même s’il est qualifié « d’énergétique » ne se restreint pas à ce seul aspect et doit ainsi, au niveau technique, aborder les éléments relatifs à l’environnement de la copropriété et au bâti :

  • l’appréciation de l’environnement extérieur et de la valeur patrimoniale ;
  • la localisation et l’orientation du bâtiment ;
  • les qualités architecturales et constructives du bâtiment ;
  • le descriptif des parties communes et privatives du bâtiment doit s’appuyer sur les caractéristiques pertinentes du bâtiment ;
  • les propositions de travaux doivent tenir compte de l’état du bâtiment, etc.

Par ailleurs, des points souvent laissés de côté doivent à présent être abordés : ventilation, éclairage, conditions d’utilisation et de gestion des équipements collectifs (chauffage, eau chaude, ventilation…).

Prise en compte de la gestion des équipements

Le rapport d’audit doit inclure des préconisations visant à optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements (chauffage, eau chaude, ventilation). Il est en effet indispensable de bien gérer les équipements si l’on veut atteindre une performance optimale.

Les consommations individuelles de chauffage et d’eau données par des équipements privatifs, comme des compteurs individuels ou des répartiteurs de chaleur, doivent également être prises en compte par l’auditeur et donner lieu à des analyses et préconisations spécifiques.

Aspects participatifs

Enquêtes

Une enquête auprès des copropriétaires occupants, bailleurs et locataires doit aborder la question des consommations énergétiques, du confort thermique, de l’utilisation des équipements et des attentes relatives à l’amélioration thermique.

Visites

Une visite d’un échantillon représentatif de logements doit être réalisée.

Une double présentation du rapport

L’auditeur doit organiser une première réunion de présentation de l’audit à destination du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical. Cette présentation a pour but de recueillir l’approbation concernant les scénarios de travaux, avant la présentation en Assemblée Générale.

Des préconisations adaptées à la demande de la copropriété

Les scénarios proposés doivent être cohérents avec les travaux votés ou prévus par ailleurs par les copropriétaires.

La question du financement des travaux

Traditionnellement, un audit classique ne présente qu’une estimation du coût global des travaux envisagés.

Dans le cadre de l’audit énergétique obligatoire, les propositions de travaux doivent tenir compte des caractéristiques socio-économiques des propriétaires d’une part et des aides financières mobilisables d’autre part.

L’audit énergétique obligatoire sera-t-il efficace ?

Par rapport à ce qui se faisait jusqu’à présent, l’audit énergétique obligatoire est donc très novateur. Il réclame des compétences variées, qu’un seul intervenant ne peut pas réunir à lui seul. Il faut donc prévoir de faire appel à une équipe, regroupant, un thermicien, un spécialiste du bâti (un architecte) et même un spécialiste des financements.

Précisément parce qu’il est beaucoup plus exigeant, en théorie, qu’un audit énergétique classique et que tous les bureaux d’études ne sont pas préparés à ces nouvelles exigences.

Certaines dérives peuvent apparaitre comme l’absence de visite sur place, non-remise de rapports, études trop succinctes et/ou inadaptées.

L’audit énergétique obligatoire apporte donc une amélioration par rapport à ce qui se faisait avant, mais présente des lacunes ; pour éviter tout problème il est nécessaire :

  • de l’intégrer dans une démarche plus complète ;
  • de faire appel à une équipe de professionnels aux compétences en adéquation avec les différentes dimensions de la mission (thermique, architectural et bâti, financier) ;
  • d’impliquer totalement le conseil syndical qui doit aider à son bon déroulement et contrôler la qualité du travail fait.

Guide complet sur l’audit énergétique obligatoire

Guide audit énergétique obligatoire

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