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Les impayés

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Il est très facile de penser que, quand il y a des impayés en copropriété, c’est parce qu’il y a des personnes en difficulté qui ne sont pas en mesure de payer leurs charges. Cette idée reçue laisse penser qu’il n’y a donc rien à faire pour lutter contre les impayés, ou que les actions sont difficiles, longues, et passent nécessairement par la voie judiciaire (ou par des mesures sociales).

Or cette idée est non seulement erronée, mais elle induit également de mauvaises pratiques. Pour le comprendre, nous allons revenir sur les différents types de débiteurs que l’on peut rencontrer en copropriété et réexpliquer les différentes causes possibles d’impayés ainsi que les dysfonctionnements plus généraux qui peuvent provoquer ces situations d’impayés…

Les différents copropriétaires débiteurs

Il faut avant tout pouvoir distinguer :

  • les petits débiteurs, de « bonne foi », ayant une difficulté momentanée ;
  • les débiteurs de bonne foi, mais complètement dépassés qui ne sont plus en mesure de « rattraper leur retard » ;
  • les « retardataires » chroniques qui considèrent la copropriété comme un créancier non prioritaire et payent quand cela les arrange (une fois par an ou uniquement quand une procédure est engagée) ;
  • les débiteurs qui, suite à une contestation non traitée, rentrent dans une logique de « grève des charges » ;
  • les débiteurs de mauvaise foi qui profitent du laxisme du syndic en terme de recouvrement pour ne surtout pas payer leurs charges, malgré le fait qu’ils touchent un loyer par exemple (bailleurs indélicats, voire à l’extrême, marchands de sommeil).

Les causes d’impayés

Que la copropriété soit modeste ou non, nous avons pu constater que les situations d’impayés en copropriété sont avant tout liées à des situations de (mauvaise) gestion de la copropriété :

  • les charges ne sont pas maîtrisées (niveau de charges élevé, régularisations  annuelles démesurées, etc.)
  • les règles en matière de recouvrement ne sont pas claires pour les copropriétaires, les charges impayées dérivent du fait du laxisme du syndic en matière de recouvrement ;
  • les pratiques de recouvrement du syndic sont coûteuses, et inadaptées (car peu dissuasives) : accumulation de frais inutiles sur les comptes des copropriétaires ;
  • les procédures sont engagées tardivement et sont stoppées aux moindres promesses formulées par les débiteurs, malgré l’absence d’accord ou d’engagement signés ;
  • la gestion du syndic est opaque et les contestations des copropriétaires ne sont pas traitées ;
  • les copropriétaires de bonne foi qui ont une difficulté passagère ne savent pas comment réagir (faute de clarification des règles) ; ils subissent l’augmentation des charges ainsi que les relances payantes qui aggravent leur situation.

Selon le type de débiteur, les actions du syndic n’auront donc pas les mêmes conséquences, ni la même efficacité. Des actions qui peuvent être inoffensives pour des retardataires chroniques seront contre-productives auprès de débiteurs de bonne foi rencontrant des difficultés passagères. C’est la raison pour laquelle le traitement des impayés doit avant tout passer par un travail sur les méthodes de recouvrement des impayés.

Pour plus de détails sur toutes les actions à mener pour redresser une copropriété fragile, en parallèle du suivi des impayés (maîtrise des charges et clarification de la gestion) nous vous renvoyons au guide gratuit : « Copropriétés fragiles : le mode d’emploi du redressement ».

Comment un simple suivi permet de résorber les impayés

Pour pouvoir agir sur les impayés en copropriété, il faut agir en priorité sur les méthodes du syndic, afin de définir les actions à engager en matière de recouvrement, clarifier les règles qui seront appliquées auprès de tous les copropriétaires et pouvoir adapter éventuellement les actions selon les réactions des débiteurs (et leur profil).

Quand il y a des impayés dans une copropriété, la première action est, pour le conseil syndical, d’organiser avec le syndic (en l’occurrence avec la personne chargée du contentieux quand cette personne existe) un point régulier. Ce point régulier va :

  • permettre de contrôler régulièrement les actions du syndic et de les corriger, si besoin ;
  • obliger la personne en charge du contentieux à suivre et mettre à jour régulièrement ses dossiers ;
  • favoriser le suivi des dossiers confiés aux avocats ou aux huissiers.

Vous verrez que ces seuls points réguliers vous apprendront beaucoup, et vous permettront d’améliorer efficacement le traitement des impayés sur votre copropriété.

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