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Le syndic de copropriété

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Le syndic est le « mandataire » du syndicat de copropriété, c’est-à-dire qu’il est la personne qui représente le syndicat et agit en son nom. Dans la pratique, le syndic est le gestionnaire de la copropriété.

Deux types de syndics peuvent gérer un immeuble :

– un syndic professionnel

– un syndic non professionnel (un copropriétaire)

  • soit en tant que syndic non professionnel, souvent appelé « syndic bénévole » de façon impropre puisqu’il peut se faire indemniser financièrement sur la base d’un contrat présenté au vote de l’assemblée générale.
  • soit en tant que président d’un conseil syndical coopératif (syndicat coopératif). Dans ce cas il ne pourra pas être rémunéré puisque la loi précise clairement que les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés. L’assemblée générale devra également désigner un contrôleur aux comptes, soit parmi les copropriétaires (mais en dehors du conseil syndical pour conserver la « séparation des pouvoirs »), soit un professionnel.

Syndics professionnels / non-professionnels, quelles différences ?

Seules différences pour le syndic non-professionnel :

  • Pas de garantie de fonds mandant
  • Pas d’assurance RCP obligatoire, mais conseillée (incluse dans l’adhésion à l’ARC par exemple)
  • Pas de possibilité de dispense de tenir un compte bancaire séparé. Un syndic non professionnel ne peut ouvrir un compte qu’au nom du syndicat des copropriétaires.

Qui peut être syndic non professionnel ?

N’importe qui, à partir du moment où il est copropriétaire (ou si son conjoint l’est).

Le cas de l’administrateur provisoire judiciaire

La loi prévoit deux cas où le juge nomme un « administrateur provisoire » pour gérer la copropriété (avec les droits de l’assemblée générale ou du conseil syndical pour une période plus ou moins longue). On distingue deux cas.

En cas d’absence de syndic (art. 47 du décret)

En cas de carence de syndic (dans le cas où l’assemblée générale n’a pas pu élire un syndic par exemple), le Président du Tribunal de Grande Instance peut nommer un administrateur judiciaire dont la mission principale sera la convocation d’une assemblée générale en toute légalité, non contestable, en vue de la désignation d’un syndic. L’administrateur provisoire devra alors récupérer les archives auprès du précédent syndic.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

En cas de difficultés, notamment financières, de la copropriété  (art. 29-1 de la loi)

La loi du 21 juillet 1994 (premier dispositif concernant les copropriétés en difficulté) a instauré un système spécifique d’administration provisoire propre à la copropriété.

La mise sous administration provisoire de la copropriété est une procédure judiciaire. Elle fixe l’objectif de redresser la situation financière du syndicat de copropriété en nommant un administrateur provisoire, se substituant au syndic et en partie à l’assemblée générale (voire même au conseil syndical).

Le président du Tribunal de Grande Instance (TGI) peut être saisi, quand l’équilibre financier de la copropriété est « gravement compromis », afin de se prononcer sur la nécessité de désigner un administrateur par :

  • Un ensemble de copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ;
  • Le syndic
  • Le procureur de la République

Le président du TGI a le pouvoir de définir, dans l’ordonnance de désignation de l’administration, l’étendue de la mission qui lui est confiée.

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