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Budget et gros travaux : quelques spécificités

Immeuble-0015

Le budget prévisionnel 

Actuellement, le seul fonctionnement possible est celui du budget prévisionnel : sur la base d’un budget prévisionnel des dépenses à venir (approuvé par l’assemblée générale), le syndic appelle les sommes par fraction, en général tous les trimestres (mais pas forcément) selon les répartitions des différents types de charges.

Une régularisation a lieu en fin d’année, après approbation des comptes en assemblée générale, pour ajuster le budget prévisionnel avec les dépenses réelles (budget réalisé).

Toutes les dépenses courantes, prévisibles, doivent être intégrées dans le budget prévisionnel. Ces dépenses sont définies par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les dépenses hors budget

Les dépenses non courantes ou exceptionnelles doivent être votées à part du budget prévisionnel :

  • travaux d’entretien sur le gros œuvre,
  • remplacement des grosses pièces des équipements,
  • études,
  • opérations exceptionnelles (par ex : mise en harmonie du règlement de copropriété)

Ces dépenses ne font pas parties du fonctionnement courant de la copropriété. Elles sont définies par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour que les décisions de dépenses exceptionnelles (telles que les travaux) soient valables, il faut que :

  1. Une question spécifique soit être inscrite à l’ordre du jour avec un budget spécifique,
  2. La convocation à l’assemblée générale soit notifiée dans les formes et délais légaux ;
  3. Les documents nécessaires au vote de la résolution soient notifiés en même temps que la convocation.

Par ailleurs, la loi fait obligation au syndic de faire voter un calendrier d’appels de fond indiquant le montant des appels (le nombre d’appels en tout) et les échéances de ces appels (date d’exigibilité).

L’obligation de mise en concurrence

Les dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoient que « la mise en concurrence prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. »

D’autre part, depuis la loi du 13 décembre 2000 qui a modifié la loi du 10 juillet 1965 (article 29), le syndic est obligé de faire voter en assemblée générale une somme au-delà de laquelle il devra mettre les entreprises en concurrence.

Exemple : Si l’assemblée vote un seuil de mise en concurrence de 1 500 euros, cela voudra dire que tous les contrats ou marchés de travaux qui dépasseront cette somme devront obligatoirement faire l’objet d’une mise en concurrence, et donc le syndic aura l’obligation de demander au minimum deux devis.

Si le syndic oublie de faire voter cette somme, la mise en concurrence devra s’imposer dès le premier euro…

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