Coproprieterre Toutes les informations pour comprendre la copropriété

Réaliser les travaux

10 - Biovallée  doremi - CI89

A priori, on pense qu’ il n’y a – pour la copropriété et les copropriétaires – plus rien à faire lorsque les travaux sont lancés. Et bien non !

Le rôle essentiel du conseil syndical en phase « travaux »

Là encore il va falloir une bonne concertation entre le maître d’œuvre, les entreprises, le syndic et le conseil syndical pour que la « mise en œuvre » soit la plus rigoureuse possible et que le suivi soit assuré au jour le jour. En matière de rénovation énergétique (mais pas uniquement), il est essentiel que les travaux soient bien réalisés : à défaut les résultats annoncés en termes d’économies d’énergie seront compromis. Par ailleurs, une bonne entente entre le maître d’œuvre et le conseil syndical permet un meilleur suivi de chantier, des rendez-vous de chantier efficaces et des travaux bien réalisés. D’autant que – ne l’oublions pas – ce qui a été voté est complexe, multiple, et concerne soit un chantier qui s’étalera sur plusieurs années, soit des travaux simultanés très différents.

Le déroulement des travaux

Dossier marché, acte d’engagement et ordres de service

Le Dossier marché comporte l’ensemble des documents liant le donneur d’ordre aux entreprises. Ces pièces doivent être établies avec rigueur et précision dans le respect d’un formalisme défini par la norme NF P03-001.

Il comprend notamment le Cahier de clauses administratives générales (CCAG), le Cahier des clauses administratives particulières (CCAP), le Cahier des clauses techniques particulières (CCTP), les Actes d’engagement précisant les conditions économiques de l’accord, les devis définitifs et les pièces annexes (planning, documents graphiques, plan bruit, process de gestion des déchets, charte chantier propre…).

Une fois le Dossier marché signé par le syndic et les entreprises et visé par l’architecte, il est alors possible d’établir, au fur et à mesure, les ordres de service donnant l’ordre d’engager les approvisionnements, les fabrications et les travaux sur le site. Ces documents précisent des dates d’exécution et font référence au planning. Les délais d’approvisionnement et de fabrication en atelier ou en usine doivent être soigneusement pris en compte pour l’établissement d’un planning raisonnable.

Les rendez-vous de chantier

Ces rendez-vous essentiels ont pour objectif :

  • de vérifier la qualité des travaux et de faire part de critiques ou d’inquiétudes ;
  • de régler les problèmes du chantier (dégradations, relations avec les tiers) ;
  • de veiller au respect des plannings.

Les comptes rendus de chantier rédigés suite à ces rendez-vous sont importants car ils permettent de :

  • recenser tous les incidents et arrêts de chantier ;
  • constituer un constat, et même en cas de besoin (malfaçons, quantités prévues non fournies, etc.) une preuve ;
  • définir les mesures à prendre pour respecter le marché, en termes de délais et de qualité.

C’est en principe au maître d’œuvre de rédiger les comptes rendus. Il doit être mentionné un délai de contestation à partir duquel tous les intervenants reconnaîtront valables les décisions ou informations portées dans ce document.

La réception des travaux

Suivant l’article 1792-6 du Code civil, « la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ». Elle intervient en général à la demande de l’entreprise. Il n’est pas possible de s’y soustraire sans motif valable. La réception doit être signée par le syndic en tant que mandataire de la copropriété, mais le conseil syndical doit évidemment être extrêmement vigilant et a tout intérêt à assister le syndic. En effet, contrairement à ce que l’on pourrait croire, la réception n’est pas un acte anodin. Elle a plusieurs fonctions essentielles :

  • Reconnaître que les travaux réalisés correspondent à ce qui était prévu par le marché.
  • Couvrir les vices ou désordres apparents : pour cela, il est impératif d’émettre des réserves – si des vices apparents ne sont pas signalés lors de la réception, ils ne pourront faire l’objet d’aucun recours.
  • Transférer l’obligation de garde : ce ne sont plus les entreprises qui sont responsables de la garde de l’ouvrage et des matériaux, c’est à présent la copropriété.
  • Ouvrir les délais de garantie : garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale – nous allons revenir là-dessus un peu plus loin.

Le procès-verbal de réception doit mentionner l’ensemble des réserves visibles et constatables le jour de la réception : défauts de conformité avec le contrat, malfaçons diverses. Il doit aussi préciser les délais fixés d’un accord commun pour la reprise de ces réserves. Les reprises devront faire l’objet d’un nouveau PV de levée des réserves.

Dans l’hypothèse de réserves constatées lors de la réception, voire après celle-ci, il est de pratique courante pour des marchés conséquents de prévoir dans les marchés de travaux une clause de retenue de garantie qui est plafonnée à 5 % du marché. L’entreprise peut cependant fournir une caution bancaire du même montant.

 

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