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Préparer les travaux

Merli

Lorsque vous décidez de réaliser des travaux de rénovation importants, il est chaudement recommandé de voter en assemblée générale une mission d’études confiée à un maître d’œuvre ou à une équipe de maîtrise d’œuvre dont le mandataire sera de préférence l’architecte.

À quoi servent les études d’avant-travaux ?

Certaines personnes sont surprises que l’on ne passe pas directement d’un audit aux travaux. Il faut bien comprendre que l’audit et les études préalables aux travaux n’ont pas la même fonction :

  • L’audit à principalement une fonction d’aide à la décision : il vous aide à identifier les travaux les plus pertinents parmi une pluralité de possibilités. Il ne permet pas de mettre en concurrence des entreprises sur des critères suffisamment précis, et il ne traite ni du détail des choix techniques, ni de la préparation du chantier, ni de son déroulement.
  • Les études ont pour fonction de préparer les travaux, en précisant le projet et en organisant la consultation des entreprises pour obtenir le meilleur rapport qualité/prix. À la fin de ces études on est prêt à voter sur des devis précis.

Les principales étapes

Phase 1 : « diagnostic – esquisse – avant-projet sommaire »

La mission de « diagnostic – esquisse – avant-projet sommaire » consiste à réaliser un état des lieux de l’existant (identifier les désordres, les caractéristiques du bâtiment, etc.), et à déterminer la faisabilité du projet, du point de vue technique, mais aussi financier. Si la copropriété a déjà fait un audit global partagé, l’architecte a déjà réalisé la plus grande part de ce travail de préparation. Par contre si c’est un audit énergétique « simple » qui a été fait, l’architecte devra réaliser les étapes que nous venons de décrire. Si cela aboutit – ce qui est fréquent – à des changements dans les scénarios de travaux proposés par le thermicien, l’audit énergétique devra alors être en partie refait. C’est une des raisons pour lesquelles il est préconisé de réaliser un audit global confié à une équipe pluridisciplinaire (architecte, thermicien, expert en ingénierie financière).

Phase 2 : « conception »

Si vous avez réalisé un audit global partagé, le travail de l’équipe de maîtrise d’œuvre en charge de l’étude avant-travaux va essentiellement porter sur cette phase de conception, puis sur les travaux. Après avoir défini dans le détail le programme de travaux, l’architecte constituera les différents dossiers administratifs (permis de construire, de démolir, déclaration préalable ou autres autorisations d’urbanisme).

De nombreuses démarches (voisinage, urbanisme), relèvent du maître d’ouvrage, et plus précisément de son mandataire, le syndic. En théorie, un bon syndic se doit de connaître les obligations administratives à remplir avant tout début de travaux : permis de construire, simple déclaration préalable, déclaration d’ouverture de chantier, etc. Dans les faits, c’est en général l’architecte qui oriente son client, l’assiste lors des démarches vis-à-vis des administrations, et participe à la constitution des dossiers nécessaires pour les demandes d’autorisation à faire en mairie ou vis-à-vis des tiers : isolation par l’extérieur des pignons sur fonds voisins, cours communes…

Ensuite, l’architecte préparera la consultation des entreprises en produisant un Dossier de consultation des entreprises (DCE), ce qui facilitera la sélection des entreprises qui répondront ainsi sur la base d’un document commun.

Pour assurer la sécurité des personnes, la qualité des travaux, ou encore le financement, d’autres intervenants sont fréquemment mobilisés en phase de conception : le coordonnateur SPS (sécurité, protection de la santé), le bureau de contrôle, l’ingénieur financier, l’expert amiante, le géomètre…

Le vote des travaux

En théorie, cette étape de la validation du projet par l’AG ne devrait plus être qu’une formalité si toutes les étapes précédentes ont été franchies sans précipitation et en respectant les règles dont nous avons parlé. Mais trop souvent les assemblées générales sont soit des moments de grande déception (la majorité nécessaire n’est pas obtenue et il faut repartir à zéro), soit des moments de grande manipulation (on « arrache » un vote).

Dans le premier cas, on en veut aux opposants sans s’apercevoir qu’ils le sont devenus parce qu’on ne les a pas associés suffisamment tôt au projet de rénovation.

Dans le deuxième cas, on pense qu’on a gagné et – souvent – c’est au contraire le début des vrais problèmes : certains copropriétaires vont essayer de faire annuler les résolutions relatives aux travaux, les appels de fonds ne seront pas suffisamment honorés, le syndic va avoir du mal à payer les entreprises qui vont commencer à « traîner des pieds », ce qui va rendre encore plus difficile la réalisation du projet.

Bref, en copropriété il ne suffit pas de faire voter des gros travaux, il faut que ce vote soit le résultat d’une véritable adhésion des copropriétaires. Pour que l’AG se déroule correctement, il faut donc bien la préparer, que ce soit dans les questions qui sont portées à l’ordre du jour ou de la communication qu’il faudra assurer au préalable.

Pour bien préparer l’AG, il ne faut pas négliger toutes les questions qu’il faudra aborder en plus des travaux et prendre le temps de bien négocier en amont les frais annexes qui viendront s’ajouter au budget des travaux (assurances et honoraires du syndic), ce qui peut être mal vécu par les copropriétaires si les frais semblent trop lourds.

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